Membeli Rumah (Apartemen) Bekas

Yak, jadi kali ini saya akan sedikit sharing tentang pengalaman saya membeli rumah bekas (bukan baru gress dr developer). Kebetulan yang saya beli sebenarnya bukan rumah, tapi apartemen. Sebenarnya sama aja sih, hanya sedikit saja perbedaan.

Jadi, apa saja yang harus di cek dalam membeli Rumah/Apartemen bekas?

Harga Pasaran
Baik kita membeli melalui agen ataupun membeli langsung, kita harus mengecek harga pasarannya terlebih dahulu. Jangan asal beli. Cek juga harga 2-3 bulan ke belakang untuk melihat prospek pertumbuhan nilai si Rumah/Apartemen ini. Sedikit catatan, biasanya kalau Apartemen, semakin tinggi lantainya semakin mahal. Mungkin karena viewnya lebih bagus, juga serangga-serangga semakin jarang (pengalaman kalau di lt. 36 gak ada nyamuk).

Kelengkapan Surat-Surat
Mungkin sudah pada tahu bahwa setiap Rumah/Tanah/Apartemen HARUS memiliki surat-surat hukum. Jangan sampai kita membeli Rumah/Apartemen yang ternyata tidak memiliki surat-surat hukum. Surat-surat hukum yang harus ada jika berniat membeli Rumah/Apartemen bekas adalah:
1. SHM/HGB (HGB terdiri dari beberapa jenis, detail penjelasannya dapat dilihat di sini https://blog.urbanindo.com/2013/05/jenis-jenis-sertifikat-kepemilikan-lahan/)
2. Slip PBB Asli
Sedikit tips dari saya, PASTIKAN BAHWA YANG JUAL BENAR-BENAR MEMILIKI SURAT-SURAT INI DI TANGANNYA. Minta saja penjual/pemiliknya memperlihatkan (hanya memperlihatkan, jangan lebih) surat-surat tersebut secara langsung, atau memberikan copy dari surat-surat tersebut. Kenapa? Karena kita tidak tahu apakah Rumah/Apartemen ini sedang jadi jaminan hutang bank apa tidak. Atau hal-hal berbau kredit lainnya. Memang kenapa kalau lagi jadi jaminan hutang? Karena jika memang iya, akan ada biaya tebus sertifikat yang namanya Biaya Roya (googling saja) yang besarannya lumayan juga.
Tips lainnya, PASTIKAN PBB TAHUN BERJALAN SUDAH DIBAYARKAN. Jika tidak, maka kita yang harus membayarkan PBB tersebut. Iya kalau tidak terlambat, kalau terlambat, kita harus bayar dendanya juga yang nilainya lumayan besar.
Sedikit cerita, ketika saya membeli Apartemen ini, kebetulan pemiliknya rupanya belum membayarkan PBBnya selama 2 tahun. Dia menahan-nahan untuk menunjukkan Slip PBB Aslinya kepada saya sampai akhirnya saya menyadari dan dia baru membayarkan PBBnya.

Tunggakan Listrik/Air/Telepon Pemilik/Penyewa
Terkadang kita membeli Rumah/Apartemen yang sedang disewakan kepada orang lain. Untuk kondisi khusus tersebut, wajib hukumnya kita mempertanyakan apakah tagihan-tagihan seperti listrik, air, telepon sudah dilunasi atau belum. Jika belum, sangat tidak lucu jika kita nanti yang harus membayarkannya. Kalau perlu, buat salah satu pasal dalam Perjanjian Jual Beli yang isinya mengenai kepastian pembayaran tagihan yang tertunggak.

Notaris PPAT
Sebelum melakukan transaksi, sebaiknya dibahas terlebih dahulu dengan penjual mengenai biaya-biaya yang muncul terkait Notaris PPAT. Biasanya, biaya ini akan dibagi 2 antara penjual dan pembeli. Dibahas juga dalam biaya ini mengenai pembayaran Pajak Penjual dan Pajak Pembeli. Walaupun Pajak Penjual dan Pajak Pembeli seharusnya kewajiban masing-masing, tapi ada juga yang bisa menawar harga sudah termasuk Pajak dan Notaris PPAT.

Sebenarnya hal-hal tersebut adalah hal lazim yang mungkin diketahui dan sudah dibahas oleh banyak blog. Tetapi mungkin saya akan membahas beberapa tips yang menurut pengalaman saya sangat penting:
1. Sebaiknya apabila menemukan properti melalui Agen, jangan gunakan Notaris PPAT yang ditawarkan. Karena biayanya akan jadi biaya “normal” dan sering kali ada beberapa hukum yang disembunyikan. Sedangkan jika kita mencari Notaris PPAT kenalan mungkin bisa jadi lebih murah.
2. Pada saat Anda sudah menyetujui pembelian dengan Penjual, sebaiknya Anda langsung membuat PPJB di hadapan Notaris. Tanpa PPJB, Anda sebaiknya JANGAN PERNAH MENGIRIMKAN UANG/DP DALAM JUMLAH BANYAK. Banyak kasus dimana PPJB ini dibuat hanya di atas materai. Boleh saja jika DP yang diminta kecil, tapi kalau yang diminta jumlahnya besar? Akan sangat beresiko jika landasan hukum kita hanyalah selembar kertas bertempelkan materai 6000 dan isi pasalnya bukan dibuat oleh orang yang paham hukum.
3. Ketika pembayaran setelah DP dimulai dan jumlahnya sudah mulai banyak, PASTIKAN NOTARIS SUDAH MEMILIKI SERTIFIKAT ASLI DAN SLIP PBB ASLI DARI PENJUAL. Kenapa? Bayangkan jika Anda sudah mengirimkan uang misalkan sebesar 100 juta, lalu ternyata si Penjual kabur. Walaupun ada Notaris yang mengawasi transaksi, pasti akan tetap ribet urusannya. Sedangkan bila Sertifikat dan Slip sudah di tangan Notaris, maka bila Penjual kabur.. Ya bagus. Jadi tidak perlu melunasi. HAHAHHAHA.
Sebaliknya, jika ternyata Pembeli yang kabur, Penjual toh bisa langsung meminta sertifikat dan PBBnya kembali. Pada intinya Notaris adalah pihak ketiga yang diberi ijin oleh negara. Sudah berpengalaman dan melek hukum.
Alasan lain sebaiknya Notaris sudah memiliki Sertifikat Asli dan Slip PBB Asli adalah agar Beliau bisa memeriksa ke Badan Pertanahan Nasional dan Badan-badan lainnya mengenai status Rumah/Apartemen tersebut. Apakah pernah dijadikan kredit, dalam kondisi sengketa, dsb.
Curhat, ketika saya membeli Apartemen ini, Penjual tidak mau memberikan Sertifikat dan PBB kepada Notaris sebelum saya melunasi pembayaran Apartemen. Padahal jumlah yang dibayarkan lumayan juga. Agen membantu Penjual dengan alasan biasanya ia menjual Apartemen juga tidak pakai acara taruh Sertifikat dan PBB di Notaris sebelum dilunasi. Beruntung saya tidak memakai Notaris yang dia paksakan kepada saya. Saya memakai Notaris yang saya kenal dan untungnya dia dulunya pengacara. Jadilah Penjual yang terkena damprat dan akhirnya Penjual menitipkan Sertifikat dan PBBnya di Notaris.
4. Jangan berharap bahwa setelah lunas, Anda bisa segera mendapatkan Sertifikat dengan nama Anda. Butuh kira-kira 3 bulan untuk melakukan proses itu. Karena harus bayar pajak, verifikasi, dsb. Untungnya semua proses ini saya titipkan kepada Notaris untuk dilakukan. Hehehehe.

Sekian sharing pengalaman dari saya, semoga bergunaa 😀